Os limites para alterações da fachada em condomínios

Fachada do Lótus

Querer pintar uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira. Mas em um condomínio, não é. Ela pode gerar muita confusão se avançar para áreas comuns ou para a fachada do condomínio.

Aí, entra em ação o síndico e a Convenção do condomínio. É lá que estão as regras que devem ser seguidas para garantir a harmonia estética do condomínio e acabar com o pode ou não pode.

O que diz o código civil

Artigo 1336: “São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.

O que é considerado fachada e área comuns?

Antes de saber onde o morador pode ou não pode mexer, é importante esclarecer os limites dessas áreas.

  • Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética.
  • A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.

Por que não?

O SíndicoNet apurou que um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética do condomínio.

Ou seja, mesmo se o apartamento for pequeno ou se a localização não for das melhores, a beleza e a organização podem elevar preços e atrair compradores.

Sendo assim, destacam os especialistas, manter a fachada e a área comum organizadas e dentro dos padrões estabelecidos é fundamental.

O que é proibido

Segundo o Código Civil, qualquer tipo e alteração na fachada ou área comum são proibidos. Para legitimar uma alteração, esta deve passar a constar na Convenção. Porém, na prática muitos condomínios vêm tolerando algumas alterações mediante aprovação em Assembleia.

No caso, é aconselhável verificar o que é dito sobre alteração de fachada na Convenção para evitar possíveis contestações de proprietários frustrados com a decisão tomada em Assembleia. Há casos em que esse documento determina 100% de aprovação para determinadas alterações.

Veja uma lista do que costuma ser proibido:

1) Sacadas

Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada, como:

  • Porta;
  • Cor das paredes internas e externas;
  • Forro ou teto;
  • Grade ou parapeito*;
  • Fechamento com vidros ou grades;
  • Telas de proteção**;
  • Películas de proteção nos vidros;
  • Toldos;
  • Ar-condicionado;
  • Mini parabólicas do tipo Sky;

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção
(**) especialistas entendem que, por ser um item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em Assembleia, mas a cor da tela, sim.

Proibições gerais presentes na maioria dos Regulamentos Internos.

  • Colocar ou instalar varais;
  • Guardar bicicletas;
  • Pendurar roupas e objetos para o lado de fora;
  • Colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito;

2) Fachadas

  • Instalar antenas.
  • Trocar janelas ou vitrôs.*
  • Fechar a área de serviço.**
  • Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento.

A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembléia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração de cor é alteração de fachada

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção.
(**) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta também é uma questão de segurança.

3) Áreas Comuns

  • Trocar a porta de entrada do apartamento.*
  • Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento.**
  • Trocar a porta do depósito.
  • Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito.
  • Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos.*
  • Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio.
  • Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifícios antigos ou tidos como históricos.
  • Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada.

(*) Na maioria das convenções é proibido. Alguns condomínios aprovam alterações em assembléia.
(**) as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros).

O que caracteriza alteração de fachada

  • Qualquer elemento que seja estranho ao projeto original do edifício constitui alteração de fachada, e só pode ser realizada com aprovação da unanimidade dos condôminos;
  • Por lógica, algumas alterações são toleradas, desde que continue prevalecendo a harmonia estética e arquitetônica do edifício;
  • A colocação de vidraças na varanda de uma unidade isolada é considerada alteração de fachada, embora seja prática relativamente comum. É preciso ser cuidadoso, pois um condômino descontente eventualmente pode conseguir a ordem para desfazer a obra, na Justiça;
  • A aplicação de películas do tipo “insulfilm” nos vidros das janelas pode constituir alteração de fachada se o condomínio (assembléia) entender que elas prejudicam a estética do edifício;
  • A alteração de cor nas paredes internas das varandas também é considerada alteração de fachada;
  • A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembléia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa da aprovação de 100% dos condôminos. A alteração de cor é alteração de fachada;
  • A colocação de aparelhos de ar condicionado, desde que de maneira uniforme e em todas unidades, geralmente é permitida, desde que aprovada em assembléia;
  • Há controvérsia sobre a colocação de aparelhos de ar condicionado em uma unidade isolada. Na visão de alguns, isso constitui alteração de fachada e o condomínio pode contestá-la na Justiça se entender que a medida desvaloriza os apartamentos por afetar a estética do edifício. Outros acreditam que, por se tratar de um ítem que visa o conforto do morador, isso não pode ser contestado;
  • Mudanças de porta na sacada ou no padrão do cachilho também constituem alteração de fachada;
  • A colocação de antenas de TV constituem alteração de fachada se o condomínio (assembléia) entender que elas prejudicam a estética do edifício;
  • O mesmo ocorre com relação aos vasos de planta colocados na sacada;
  • Qualquer obra que implique a alteração de fachada deve ser discutida em assembléia. O quórum e o número de votos necessários à aprovação depende da natureza da obra;
  • Grande parte das alterações não necessita de quórum de 100%, caso de obras como a pintura do edifício, tida como “obra necessária” devido à obrigatoriedade de, por lei, o edifício precisar ser pintado a cada cinco anos;
  • Nesse caso, a obra precisa da aprovação da maioria dos presentes em assembléia;
  • A troca de portões em edifícios com projeto arquitetônico definindo a presença desse determinado portão também constitui alteração da fachada. Isso ocorre, geralmente, em edifícios antigos ou tidos como históricos;
  • Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada;

Como aprovar ou permitir mudanças

De acordo com os especialistas, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais.

Entretanto, no dia-a-dia do condomínio, frequentes alterações na Convenção são inviáveis e muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado, através de Assembleia . Vale ressaltar que isso não isenta totalmente o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte que se sentir prejudicada.

De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.

Como o condomínio pode desfazer uma alteração inconveniente

Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes, enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado.

Há decisões da Justiça tanto em favor do condomínio (que em geral contesta a obra de algum condômino) quanto de moradores que alteram a fachada. Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por “negligência”, ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração. Para desfazer alterações inconvenientes, o síndico deve seguir alguns passos:

  1. Ter reação imediata ao fato;
  2. O síndico tem poder de tomar medidas contra alterações de fachada sem precisar de assembléia;
  3. A primeira dessas medidas é notificar o infrator para desfazer a alteração ou alertando para que esta não seja feita;
  4. A segunda, aplicar uma multa, desde que prevista na convenção;
  5. Aplicar a multa prevista no Código Civil, que é de cinco vezes o valor da cota condominial;
  6. Discutir em assembléia se o condomínio deve ou não entrar com medida judicial contra o morador. Segundo o novo Código Civil, o quórum dessa assembléia deve ser de dois terços dos moradores, com a aprovação pela maioria simples dos presentes;
  7. Recorrer à Justiça;

Dicas de especialistas

Especialistas ouvidos pelo SíndicoNet dão dicas para evitar problemas.

  • Seja rigoroso e não abra exceções.
  • Notifique rapidamente o morador que cometer alguma infração, dando prazo para alteração e avisando da possibilidade de multa.
  • Elabore a Convenção com base no Código Civil, assim, dificilmente ela poderá ser contestada.
  • Disponibilize e deixe fixada no quadro de avisos a Convenção e o Regulamento Interno. É uma maneira de todos saberem as regras.

Fonte: SindicoNet